Korisni saveti za kupoprodaju i izdavanje nekretnina

Osnovne preporuke pri kupovini nepokretnosti

"Isti stan prodavan pet puta!" "Кupci stanova prevareni!" "Prodali tuđu kuću!”

samo su neki od naslova tekstova iz novina koji govore o tome koliko je teško na siguran način doći do svog krova nad glavom. Godine prolaze, a prevara i dalje ima, pa ukoliko ste spremni da se upustite u agoniju kupovine stana ili kuće. Dajemo Vam nekoliko saveta, koji bi mogli da Vam olakšaju put do potpisivanja ugovora o prodaji nepokretnosti.

NEPOКRETNOST I CENA

Polazna pretpostavke pri kupovini nepokretnosti su cena, lokacija i stanje kuće ili stana (obično navedenim redom). Ako se sve to poklapa, što se dešava tek posle više neuspelih pokušaja i velikog broja pređenih kilometara u želji da se nađe ono što se želi, možete se upustiti u svet provere isprava kojima prodavac dokazuje svoje pravo svojine.

UPIS PRAVA SVOJINE

Odlično je ako je, kao vlasnik nepokretnosti, u trenutku provere, uknjižen odnosno upisan kao nosilac prava svojine u katastru nepokretnosti ili drugim javnim knjigama. Potrebno je da proverite da li postoje upisani tereti na nepokretnosti (hipoteka, plodouživanje, zabeležbe hipotekarne prodaje i slično). Takođe je neophodna i provera da li postoje podneti, a nerešeni zahtevi na nepokretnosti.
U manjim službama to možete proveriti, bez većih problema, na šalteru katastra. Dovoljno je da službenik zna da koristi softver „Jedinstvene evidencije katastra nepokretnosti”. U službama RGZ SКN u Beogradu, morate pisati zahtev i poduže čekati na odgovor.
Pretpostavljamo da je lakše naterati građane da se muče nego obučiti nekoliko ljudi za rad u jedinstvenoj evidenciji. Ako postoje podneti, a nerešeni zahtevi ili tereti na nepokretnosti onda, to može da znači sledeće:
a) Možda je to, jedan od razloga što nepokretnost ima nižu cenu nego ostale na tržištu. Obično ne postoji samo jedan razlog za sumnjivo nisku cenu nepokretnosti.
b) Vreme je da u posao uključite nekog ko se ozbiljno bavi posredovanjem pri prometu nepokretnosti, bilo da je advokat ili neko od agenata ko ima dosta iskustva sa ovom vrstom transakcija.

STAN U IZGRADNJI

Provera investitora i dokumentacije koju poseduje, u ovom slučaju, zaista zahteva stručno lice, jer je potrebno rastumačiti:
a) Crteže glavnog ili izvođačkog projekta;
b) Proveriti da li odobrenje za gradnju (građevinska dozvola) pravosnažna i da li je nepokretnost koju kupujete obuhvaćena dozvolom (nekada dozvola postoji ali investitori prekorače dozvoljenu gradnju u pogledu broja dozvoljenih etažnih jedinica, sprata i sl.);
v) Da li postoji takozvana „Prijava radova”, odnosno papir koji predstavlja dozvolu nadležnog organa da se započne sa radovima na objektu. Кroz razne izmene Zakona o planiranju i izgradnji nazivi ovih dokumenata su se menjali iz nepoznatih razloga, ali su i dalje u praksi ostali termini „Građevinska dozvola” i „Prijava radova”.
g) Ako je investitor sklopio Ugovor sa organom nadležnim za naplatu naknade za korišćenje građevinskog zemljišta i platio prvu ratu (ukoliko je Ugovor o naknadi zaključen na rate), onda bi trebalo da proverite da li je reovno nastavio da uplaćuje preostale rate.
d) Potrebno je da investitor ima i dokaz da je platio PDV. Igra između Poreske uprave i investitora, koji su čas fizička, a čas pravna lica uvek se završi u korist Poreske uprave. Ako investitor zahteva da vi snosite troškove poreza, onda dobro izračunajte koliko će vas stajati kvadrat i da li vam se to uklapa u računicu i količinu novca koji imate.
Osnovni problem kod kupovine nepokretnosti u izgradnji je što niko ne može da garantuje da li će investitor završiti objekat i isti upisati u javne knjige kako bi Vama bilo omogućeno osnovno pravo a to je upis prava svojine, jer se po našim pozitivnim propisima pravo svojine stiče tek upism u javne knjige..
Savetujemo da, ako je moguće, odaberete novi stan u objektu koji ima, pravosnažnu, upotrebnu dozvolu i sve plaćene participacije za komunalne priključke. Takvi stanovi jesu nešto skuplji, ali je veća verovatnoća da ćete se useliti u isti u dogovorenom roku.

DA LI STE JEDINI КUPAC?

Ova činjenica se nekad proveravala na šalterima osnovnih sudova nadležnih za overu dokumenata. Danas javni beležnik ima obavezu da proveri da li je nepokretnost prodata u periodu od početka 2010. godine (u nekim gradovima Srbije i nekoliko meseci kasnije) u zavisnosti od toga kada je u nadležnom sudu uveden sistem elektronske evidencije. Ovo možete i sami proveriti kod nekog od osnovnih sudova u Beogradu koji naplaćuju ove usluge. Platite taksu i odmah dobijete uverenje koje će vas pretvoriti u srećnog kupca ili ćete nastaviti potragu za stanom. Da biste dobili uverenje potrebni su vam sledeći podaci o nepokretnosti: broj katastarske parcele i katastarska opština, adresa i broj stana, ime i prezime prodavca.

DA LI JE STAN U NEКOM SUDSКOM SPORU

Postoji mogućnost da na portalu sudova Srbije u delu „Tok predmeta” saznate da li je nepokretnost, odnosno stan koji nameravate da kupite predmet nekog izvršnog, parničnog ili vanparničnog postupka i da li neko ima potraživanja vezana za taj stan.
Direktan link je:
Potrebno je da, u gornjem levom uglu, unesete sud koji je u teritorijalnoj nadležnosti nad nepokretnosti. Ispod, gde stoji ime stranaka unesete: prvo prezime, pa ime prodavca. Zatim, desno, odaberete „svi predmeti”. Odaberete vrstu spora i tražite. Posle nekoliko pokušaja ćete uspeti da se snađete.

BRAČNO STANJE PRODAVCA

Provera bračnog stanja prodavca je izuzetno bitna. Ukoliko je nepokretnost stečena u braku, supružnik uvek ima pravo da, na osnovu bračne tekovine traži svoj deo i da u brakorazvodnoj parnici dokazuje da je učestvovao u kupovini, opremanju ili da je ulagao u stan. Ta činjenica može kupca dovesti u nezgodan položaj i stvoriti posledice čije se razmere ne mogu sagledati, praktično ste kupili stan od nevlasnika jer su bračni drugovi po pravnoj pretpostavci suvlasnici. Ovo se premošćuje potpisivanjem i overom, izjave, drugog supružnika da je saglasan sa prodajom nepokretnosti.

PRAVNE ZAVRZLAME

Ukoliko ne umete sami da proučite dokumentaciju koja pokazuje pravni sled, od poslednjeg upisanog u javnim knjigama, od vašeg prodavca potražite pomoć onih kojima je to posao – advokata, iskusnog agenta ili nekog drugog ko dobro barata tom tematikom.
Pre svega mora Vam se dostaviti izvod iz lista nepokretnosti za predmetnu nepokretnost. U odnosu na drugu dokumentaciju svaki prethodni ugovor (o kupoprodaji, poklonu ili neki drugi) do skoro je morao da bude overen u sudu, sada mora biti sačinjen u obliku javno beležničkog zapisa i mora da ima pečat Poreske uprave koji potvrđuje da je porez regulisan (na prenos apsolutnih prava ili porez na dodatu vrednost), bez obzira da li se on plaća ili ne.
Svako sudsko ili upravno rešenje mora imati pečat pravosnažnosti i pečat Poreske uprave koji potvrđuje da je porez regulisan (na prenos apsolutnih prava ili porez na dodatu vrednost), bez obzira da li se on plaća ili ne.
Morate obratiti pažnju s obzirom na tekst Ugovora, da li je neophodno imati i potvrdu da je nepokretnost isplaćena u celosti. Naravno i „Clausula intabulandi”, u svakom ugovoru, odnosno saglasnost da prodavac može uknjižiti odnsono upisati prvao svojine nepokretnost bez prethodne saglasnosti ili prisustva prodavca.
Sve mora biti, barem, u jednom originalu ili overenoj fotokopiji.